旧楼加装电梯解决方案

一、改善生活质量，提升物业价值。

      随着我国老龄化的加剧，老小区加装电梯的诉求被不断放大。这几年，各地--在旧楼加装电梯的审批上有不少流程简化，并对加装电梯给予了力度不小的财政补贴，纪录达单笔24万元。但即便如此，能从诉求走向成功安装的小区寥寥无几。

      一个核心的问题是，广州旧楼房加装电梯方案，随着房价的上涨，公众的物权意识增强，“谁出钱，怎么出钱”这些以前争论的大问题，现在成了小问题。横亘在不同业主内心的，是不同楼层在加装后的实际收益不同。所以，从物权的角度审视老小区加装电梯问题就变得非常必要。

     今年7月，全国老龄办等五部委联合发布<关于制定和实施老年人照顾服务项目的意见>，其中就提到要加强社区、家庭的适老化设施改造，优先支持老年人居住比例高的住宅加装电梯等。但不少地区试行的办法遵循“一票否决”制，即具体某个单元加装电梯，须该单元业主全部同意。这对于大多数普通居民来说，加装电梯就是一条漫长的沟通之路。

    在邻里关系熟、相互感情较深的小区，确实有通过打“感情牌”解决问题的先例。但温情牌有效的情况可遇不可求，尤其是随着房价的提升，财富增值再分配成为绕不过去的要素。

现在老小区居民改装意向的强弱更加与楼层高低成正比：

    1楼意向为“负”，因为加装前它是老年人居住较为方便的一种选择，加装后不仅增加便捷度，还会让其在二手房交易市场的优势不再。

    3、4楼是一个比较微妙的存在，在没有电梯的情况下，一直有“金三银四”的说法，加装电梯成功后，小区整体房价会上涨，但这主要是相对周边没电梯的老公房的增值，一旦其它小区也加装电梯，收益进一步弱化。

    无论从哪个角度分析，5、6楼得利最多，但所谓的房价上涨属于未来期待，需要在买卖中才能实现，对于老年住户而言，自住主要还是便捷度的提高。

    基于上述因素，“协调”在本质上就要让各家对成本与收益的权衡中感到有收益。也因此，传统做法所用的抽选群众基础好的小区人员成立专门工作组，惠州旧楼房加装电梯方案，挨家挨户做思想工作的方法显得不够用了。不少小区遭遇过这样的尴尬——在征询意见阶段，业主表示同意，但等到要切实推进了，“如何出资、如何补偿”的实际问题成了“拦路虎”，加装电梯能否成功的关键还是在于补偿是否到位。

    所以，要真正解决这个问题，必须正视物权理念。对于持反对意见的低楼层，要打破僵局，需要从经济的角度去考量，测算不同产权的成本与收益，让各家各户在总体收益上实现相对平等。如果有一天，在每一个有加装电梯意愿的小区里能大大方方谈钱，这事才有可能走上快速通道。

二、加装电梯流程及周期

    加装电梯的手续和流程几乎和房地产开发一样繁琐，首先是业主内部协调、筹资，这是一件繁琐的工作；接着找建筑设计院设计方案、规划局审批、批前公示、甚至听证、之后出建筑施工方案，申请建设工程规划许可证、接着开始建设施工、报建、工程监理、装修、建设工程规划验收、电梯采购、订制、安装、单位开证明到供电公司申请380V三相电源、委托有相关资质公司安装电缆电箱、申请施工许可、申请供电局验收、加装电表；加装电梯前要到质监局申请开工，竣工后申请办理电梯验收手续、还有建筑工程的监理、竣工验收等，还要派业主代表去质监局接受电梯维保的培训学习…

    公司拥有高素质、技术精湛、经验丰富的专业技术人员100多名。公司组织架构精简、管理层级扁平、执行力快速高效。公司保持长期良好合作关系的客户（知名企业）有：南旋集团、侨兴集团、华阳集团、德丰投资、TCL、惠州海关、惠州供电局、玛丝菲尔、顺昌集团、鑫洲集团、伟业控股、中国水业等……本公司在惠州市区、大亚湾、惠阳（淡水）、仲恺（陈江）、惠城（水口）等地设有专门的售后服务网点。因为长期秉承客户至上、即时反应的服务理念，在社会上获得了良好的信誉与口碑，得到了广大用户及行业主管部门（技术监督局等）的肯定及赞誉。

三、施工方案

A．钢井架施工组织及部署

1、 安装需用机具

根据井架安装要求，结合施工实际需要，安装现场须配备的施工机具及材料清单如下：

2、主要工程项目施工工艺图

3、安装前的准备工作

1) 清理场地，对影响正常安装的障碍物清理拆除。

2) 安装焊接架体前，对主要结构材料进行检查，如发现变形锈蚀严重，材料发现变形时，应先进行修整或更换。

3) 检查钢丝绳有无断股，锈蚀及绳芯缺油等质量问题，检查长度是否足够。

4) 检查卷扬机的离合器、制动器是否符合装配规定，变速箱油位是否正常

5) 检查附墙架的架设位置与建筑物的预埋锚固件是否正确配套。

6) 检查基础的位置和地脚螺栓的位置是否符合要求。

 

4、井架安装

   安装井架前，保证地脚螺栓的垂直度和露出基面60—80毫米等要求；待地基干固后，才可安装。 

1、 安装程序

1) 将井架的柱脚钢板通过钢板底的调平螺栓调水平，点焊于地基四角的柱脚钢板相应的位置上，作为钢柱定位之用。用经纬仪校正钢柱垂直后将钢柱与柱脚钢板点焊，按照图纸，在钢柱相应位置焊接上第一道钢梁，再次检查钢柱垂直度和钢梁水平，确认无误后将柱脚和钢梁与柱的连接口焊满。

2) 每隔1.6m将钢梁焊接结成四方框（四方均成90度），点焊于钢柱上，保证钢柱垂直，再依次焊接上第二、三······道钢梁。不时检查钢柱的垂直度，确保钢井架整体垂直。

3) 钢柱驳接处应严格对正和确保两方向垂直后才对接焊满，并焊上连接钢板，围焊焊缝焊满，重复以上方法焊接上钢梁。

4) 根据图纸要求安装附墙连接，将钢平台的主钢梁与钢柱和附墙连接焊接。

2、 安装注意事项

1) 架体各节点必须连接焊接牢固，并确保钢柱垂直，钢梁平面内互成90度。

2) 提升钢构件的钢丝绳的尾端不得缠绕在有棱角的型钢上，防止受力时割断钢丝绳。

3) 应检查附墙杆确实与建筑物联结牢靠后方可继续接高架体。

4) 架体组装的垂直度偏差不得大于0.1%。。每接高10m应进行一次检查，防止偏差积累。

3、 安全保障措施

1) 井架安装前进行安装前进行技术交底，特别是安全交底工作。

2) 参加作业人员必须戴好安全帽，系好安全带，穿防滑鞋，严禁酒后作业。

3) 安装时必须有专人统一指挥，专人监督，有可靠的上下联络信号。

4) 安装现场5m范围内设安全禁区，要有安全标志和警戒防护栏杆。

5) 临时操作平台使用的铺板要完好无损，并有足够的刚度，要求尽量满铺。

B、玻璃幕墙施工组织及部署

   一、一般通则

    1、由于外墙面幕墙工程是多工种联合施工，和其它分项工程在施工过程中存在交叉和衔接。因此，为了保证工程的安装和施工质量，我们编制了此外幕墙工程施工组织设计方案。

    2、制定此《施工组织方案》的另一目的，是为使业主了解本外幕墙工程施工过程中的每一步骤，并以此作为按照标准施工的依据。

3、此施工组织施工方案书将分发给幕墙安装队的负责人，将我公司的设计意图、专业知识、施工经验传承至负责人，以使工程施工符合设计规范的要求。

4、主体结构应封顶，现场清理干净，在内装修之前进行安装。为了赶工期，与主体结构同时施工时，要组织好工种交叉作业，并有具体保证措施以避免污染和损坏幕墙。

5、主体结构应达到施工验收规范的要求。

    6、埋件妥善埋入，位置正确。对于未能处理的部位，就由乙方提出妥善、可行、符合国家行业规定的解决办法交甲方批准，或由甲方协商质监站解决。

7、施工外围障碍物要全部拆除，楼板内缘应设置保护栏杆，以便能栓住保险带，以确保工人安全。

   二、埋件作业

1、埋件工作之前置作业

   （1）埋件图之设计是依据被认可的幕墙立面分格图及结构布置图进行的，埋件的锚板和锚筋的设计，应符合JGJ102-96中的5.7.15条的规定。

   （2）埋件设计图在完成经业主、土建方及监理确认之后，办理埋件铁件之加工作业，同时将预埋图三份送交工地单位。

   （3）加工工作完成后，工地人员好会同有关人员至工地现场了解状况，核对工地之建筑图，并向业主之工地技术主管人员要求出示各项放样之基准点及线。

   （4）当楼层之底板铺设完成后，开始埋件放样工作。放样时若发现模板施工尺寸有误差时，应及时向工地提出，并要求修改之。

2、埋件放样及施工方法

   本工程须与业主协调预埋留出埋件施工时间。

（1）依据工地提供水平基准，丈量出楼层高度，并将埋件安装置之水平高度标示楼板上。

（2）依据工地提供之中心基准，以中心基准向左右延伸，量出各埋件安装中心位置，并标示楼板上。

（3）楼板放样后，应复测埋件之位置是否正确，如有误差，做详细记录，作为设计施工时之参考用。

3、埋件作业之技术规范

(1)埋件的锚边长允许误差为-2mm

(2)锚筋的中心线允许偏差为±2mm

(3)锚筋对锚板面的垂直偏差应≤10mm

(4)采用手工电弧焊，焊缝高度为锚筋直径的0.6d

(5)埋件在施工时应与建筑物的防雷网接通

(6)对埋件在主体建筑的位置要求

a标高偏差±10mm

b轴线左右差±30mm

c轴线前后差±20mm

埋件连接时,应采用化学锚栓或其他可靠的连接措施,并应通过试验定承载力。

三、幕墙施工工艺

（一） 施工技术准备

1、根据设计方案图绘制详细施工图，提交主业、建筑设计院、监理公司、质监站组织会审。

2、提供材料样件、生产厂家、质量标准参数给业主确认。经确认后的材料需进行封样，根据封样品订购原材料，开工前办材料报审。

3、提供预埋件分布图、预埋件节点图及有关技术参数、防雷布置图和节点图给土建方。

4、派技术人员到现场与土建商紧密配合和协助土建总包方进行预埋件的安装、位置的准确度的控制和检查。确保预埋件安装的准确度。

5、派外协技术工程师到不锈钢驳接爪及拉杆生产加工厂家现场监督，检验每个加工件的质量和精度并抽样作拉力等技术检测；对钢结构件制作厂监督结构制作的质量及进度。

6、按甲方要求的进场时间，由项目经理带队，施工队长和首期主要技术人员到现场办公。

7、人员安排、生活环境、工作、仓库场地落实到位。

8、组织施工工人学习并讲解施工图纸的技术规范。

9、为保证安装工作顺利进行,首先与土建总包方及其他施工兄弟单位沟通、协调、配合、建立友谊关系，制造一个良好的工作环境和气氛。

（二）施工现场准备

    1、施工前准备

1） 熟悉施工现场，对工人进行技术交底。

2） 清理施工现场，疏通施工道路，准备好施工操作面。

3） 按施工平面整齐堆放各种材料。

4） 遵守现场用电安全规范

5） 严格执行现场安全管理制度和安全规程。

2、幕墙施工工艺

玻璃幕墙安装质量标准

每平方米玻璃表面质量要求

  1）、玻璃安装及控制

  a玻璃到达施工现场后，由现场质检员与安装组长对玻璃的表面质量、公称尺寸进行100%的检测，同时使用玻璃边缘应力仪对玻璃的钢化情况进行全检。玻璃安装顺序采取先上后下，逐层安装调整。

   b玻璃垂直运输：采用简易龙门吊，使用12P重型真空吸盘垂直提升到安装平台上进行定位、安装。在调整过程中减少尺寸积累误差的每个控制单元内尺寸公差带为±3mm。

   c打胶工艺控制与检测：

   在玻璃安装调整结束后进行打胶使玻璃的缝隙密封。

   打胶顺序是先上后下，先竖向后横向。

   打胶过程中注意以下几点：先清洗玻璃，特加是玻璃边部与胶连接处的污汁要清洗擦干；在贴美纹纸后要24小时之间内打胶并及时清理；打好的胶不实，在刮胶过程中必须保证横向与纵向胶缝的接口处平滑，如有凸起必须在胶表面硫化前修整好，保证在胶缝处排水通顺，在隔日打胶时，胶缝连接处先清理已打好的胶头，切除圆弧头部以保证两次打胶的连接紧密；如在自检中发现有局部打胶缺胶（如：气泡、空心、断缝、表面严重波纹），必须将该部分全部切除清理后再进行补胶。

2)、铝塑板幕墙施工工艺：

①铝板幕墙的最后装饰效果和工程质量，关键在于板块加工的表面平整度及表面喷涂的色差。故在板块加工定货时，一定要派专人去加工厂监督板块的加工质量。以保证板块的平整及颜色的均匀。

②板块加工是其材质控制的关键，也是最容易产生问题的环节。加工后的面板，要求表面色彩均匀、无杂质，折边无裂痕、尺寸准确。

③板块安装由上向下进行，采用压块固定方式，以保证板块的抗震变形承受力，板块的安装时要不断地进行水平、垂直度检测并及时调整，以保证板块整体的平整度。

④板安装完毕应进行全面检查调整。铝板之间缝隙必须用耐侯胶DC791-N嵌缝，予以密封，防止雨水渗漏。打胶时应注意：塞好泡沫棒后再将耐候胶注入板缝；打胶后及时清洗，保证胶缝平整和光滑；撕掉保护胶带纸，随即擦净污染物；重视密封胶在未完全硬化前的成品保护，不要使其粘染灰尘和划伤。

    3）、特殊保养、维护：

为防止由于共震、微动、受荷载变形等因素对幕墙驳接系统产生影响出现的连接松动，应在幕墙安装结束6个月-9个月的时间内再进行一次检查、调整。

四、质量保证措施

（一） 技术保证措施

建立质量、安全管理措施责任制

成立技术攻关和质量控制小组，发现问题，分析和找出问题的影响因素，制定措施，解决办法，落实解决问题负责人，问题解决后总结经验，杜绝再次发生类似问题。

(二)质量与安全管理措施

   1、质量管理措施:本公司按IS09001质量保证体系，进行质量管理。确保产品质量是进行质量管理的中心目标。我公司的质量方针是：“发扬严、细、实精神，坚持高、精、尖标准。做一个工程出一个精品，让业主放心，使用户满意”。产品质量和工程质量好坏，直接关系到企业的存亡。针对本工程的特点做好以下几方面工作：建立由公司总经理、总工程师直接领导下的项目经理直接控制，质检部基层检查的三级管理系统，形成一个由经理到生产、施工班组的垂直管理线。

   为确保工程质量、 对本工程按以下质量控制程序进行施工：

   2、施工设计管理措施：

   a复核施工合同技术要求与设计是否相符。

   b检查预埋件是否齐全，位置是否正确，必要时采取补救措施。

   3、生产质量管理措施：对进场各种原材料和附件进行质量检查，是否符合有关技术标准，有无出厂合格证和产地证书，对不符合有关标准的各种材料和附件实行退货或不投入下一道工序。校对进工地所有材料与订货合同的型号、规格、厂家是否一致，数量是否齐备，出厂合格证是否齐全。钢板、型钢、不锈钢板是否有合格证，钢材化学成份和力学性能测试报告是否齐全。普通钢零件、钢连接件表面热镀锌层是否完好。

   4、安装质量管理措施：下列关键项目的施工安装，实行专项签准制度：

   a层间连接杆安装位置的确定就水平标高、角度、相邻两点的距离，顶层与底层、层间与标高距离均由专人复核，符合设计标准签字认可后，进行下道工序作业。  

   b、焊接完毕，施工人员敲除焊查、自检焊缝。经专检人员用起声波仪器探伤检测，检验合格后签了认可，并填报幕墙中间验收单，经质监部门复检后，进行下道工序。

   c、玻璃安装，由专检人员复检玻璃的水平直线的偏差，符合设计公差要求。全部调整完毕，再复检合格后，由专检人员签字认可，进行下一道打胶工序。

5、建立施工检验制度：

a、施工人员自检

b、专检人员复检。

c、监理公司终检。

6、安全管理措施

a、建立安全管理责任制

b、规定现场施工人员佩戴安全帽、安全带作业。

c、规定已使用的电器设备、接线符合安全和防火要求。

d、电工和电焊工需持证上岗，焊接作业时设有防火设施,焊机外壳接地，确保人身安全。

（三）工程质量等级

本工程质量等级：合格。按合格工程等级进行施工和质量控制。

（四）幕墙安装质量控制要素

一、安装前的质量工作重点

    1、熟悉消化图纸

    幕墙设计人员必须熟悉消化建筑结构图纸使外装饰设计达到建筑师要求的效果。设计分格应得到建筑师的签认。幕墙受力计算应与结构配合，并得到结构工程师的签认。

    2、设计交底

    开工前，在熟悉消化图纸的基础上，由设计向施工作好设计工作交底工作，使设计意图明确，质量要求法定，施工要点掌握，安全措施落实。

    3、原材料质量验收及保管：

    进口材料按图纸要求核对原材料的规格尺寸，颜色。应符合设计要求并对产品质保书及合格证进行辨认。国产材料按图纸要求核对原材料的规格，尺寸，颜色，应符合设计要求，并对产品质保书及合格证确认。原材料进入工地现场应分类按不同规定进行堆放，有专门材料员看管，防止损坏，偷窃。如果市场采购不到图纸规定的原材料，代用品应得到设计的同意，不能自行代换。如果发现原材料不符合要求，应及时向公司汇报，绝对不可将有疑问的材料安装上去，要保证件件合格，块块合格。

  4、对半成品验收

    对加工厂出厂的半成品，工地材料员应逐一进行验收，凡不合格一律退货，绝不允许将不合格半成品安装上去。

二、安装质量管理措施

    1、班组自查、自评，工序交叉验收

    每一班组的工作必须作到自查、自评，并作好自查记录。上下前后的工序间，应对上一工序，前一工序进行验收，合格才能进行后道工序，验收应有记录。

凡自查和交叉验收不合格，质量员有权要求进行整改，直到合格为止。

    2、接受监理和质检站的检查

    在每道工序结束时请工地监理及质检工程师进行检查，凡是有不符合要求的地方，一定要进行整改，直到合格为止。

    3、总包方的检查

    在完成一个单位工作时应请建设单位或总包单位质量负责人到场检查，凡遇有不符合要求的地方，一定要整改，直到符合标准为止。

4、对下列关键项目的施工安装，实行专项签准制度

   各楼层垂直桁架和钢横梁上的驳接爪的安装位置及其垂直度、水平标高、进出位置、相邻两点的距离偏差、同层两点的水平标高偏差均需由专检人员接完毕，施工人员必须敲除焊渣自检焊缝，并经专检人员复查合格签字后，再由专检人员填报幕墙中间验收单，经质监部门复查后方可进行防腐处理。幕墙安装完毕，应由专检人员复查其水平、垂直缝的偏差情况以整个立面与立面控制线的偏差情况，如果超差应调整至符合设计要求，全部调整完毕且复查合格、专检人员签字认可，由专检人员应填报中间验收单，并经质监部门复查后方要进行最后紧固和打胶。

    5、施工检验制度

首先对钢连接点的焊接按质量进行评定，自检后交监理或质检站检查，合格后进行下一道工序。各道工序均要进行检验评定，用表格填写评定自检记录。对幕墙连接节点安装质量检测评定。